[업다운뉴스 장용준 기자] 오세훈 서울시장이 재개발 관련 6대 규제 완화 방안을 발표했다. 재개발 활성화를 통해 2025년까지 24만호 주택공급 목표를 달성하겠다는 목표다.

서울시가 '25년까지 24만호 주택공급을 본격화하기 위해 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'을 26일 발표했다. 

오 시장은 "2015년부터 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼 왔다"며 "중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해선 ‘재개발‧재건축 정상화’라는 과제가 반드시 선결돼야 한다"고 밝혔다. 

이어 "재건축 시장의 경우 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있다"며 "상대적으로 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경을 개선하는 데 효과가 있는 재개발 사업에 대한 규제 완화책을 우선 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 본격 추진하겠다"고 계획을 설명했다. 

오 시장은 서울시 분석을 근거로 2015년 이전 재개발 구역으로 지정된 사업장을 통해 2025년까지는 연평균 1만2000호가 꾸준히 공급 가능하지만, 2026년 이후엔 입주물량이 연평균 4000호로 급감이 우려되는 상황이라고 지적했다.

오 시장이 이날 제시한 6대 규제 완화 방안은 △주거정비지수제 폐지 △공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △2종 7층 일반주거지역 규제 완화 통한 사업성 개선 △매년 재개발구역 지정 공모 통한 구역 발굴이다. 

특히 그동안 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 '주거정비지수제' 폐지가 가장 눈에 띈다. 기존에는 ‘법적요건’과 ‘주거정비지수제’를 모두 충족해야 했다면, 이제는 법적요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다.
 
재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 3분의 2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 3분의 2 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다. 

현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 약 50%에 달하지만 ‘주거정비지수제’를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과하다는 것이 오 시장의 설명이다. 상당수의 노후 저층주거지가 주거환경이 열악해지고 있지만 재개발이 되지 않고 점점 슬럼화되고 있는 상황에서 주거정비지수제 폐지는 이런 지역의 주거환경개선을 위한 해결책 중 하나가 될 수 있을 것으로 기대하고 있다.

또한 서울시가 주도하는 '공공기획'을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다는 방안도 제시됐다. 

‘공공기획’은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것을 뜻한다. 정비구역 지정절차가 원활해질 뿐 아니라 주변 경관과 조화를 이루는 품격 있는 아파트 단지를 구현할 것이라는 게 서울시의 기대다. 

‘공공기획’ 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 3분의 1(14개월)로 단축할 수 있게 됐다. 아울러 주민제안‧사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 등 나머지 구역지정 절차도 각각 단축한다. 

오 시장은 '주거정비지수제'가 폐지되더라도 주민동의율 확보 등의 민주적 절차는 강화하되 확인 단계는 간소화하겠다고 강조했다. 

사전타당성조사에서의 주민동의 절차는 과감히 생략해 종전 주민동의율 확인절차를 3단계에서 2단계로 간소화하되, 주민제안 단계에서의 동의율은 기존 10%에서 30%로 높여 초기 단계 주민 간 갈등을 최소화하겠다는 것이다. 

정비계획 지정 단계에서의 주민 3의 2 이상 동의율도 그대로 유지해 주거정비지수제가 폐지되더라도 주민동의 등의 민주적 절차는 보호하고 강화하겠다고 설명했다.

오 시장은 재개발해제구역 중 노후도가 심각해서 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 신규구역으로 지정해 나가겠다고 밝혔다. 그는 "서울시가 재개발해제구역을 대상으로 실시한 실태조사 용역에 따르면, 저층주거지 해제구역 총 316곳 중 54%인 170여 곳이 건축물의 노후화가 심화돼 주거환경 개선이 필요한 것으로 나타났다"며 "해당 구역들은 법적 요건을 충족하고 있어 주민 합의만 있다면 구역지정이 가능할 것"이라고 예상했다.

아울러 서울시는 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화하기로 했다. 

서울시에 따르면 현재 서울시의 2종일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있고, 그 중 2종7층 지역은 약 61%(85㎢)에 달해 전체 주거지역에서 상당한 비중을 차지하고 있다. 이에 재개발을 통한 주거환경정비가 필요하다고 판단되는 2종7층 지역에 대한 규제완화가 이루어지면, 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것이라는 판단이다.

오 시장은 마지막 방안으로 구역지정을 활성화하고 시민들의 요구를 신속하게 파악하기 위해 매년 '재개발구역 지정 공모'를 추진하겠다는 뜻을 밝혔다. 재개발이 필요한 노후 불량 주거지역을 연 25개 이상 추가 발굴해 구역지정을 추진한다는 계획이다.

그는 "앞서 말씀드린 2026년 입주물량 급감 우려를 해소하고 연 1만2000호가 지속적으로 공급되기 위해선 그 두 배 이상인 2만6천호에 해당하는 25개소 이상의 구역지정이 필요하다"며 "이렇게 되면 재개발이 필요한 지역을 적극적으로 발굴하면서 구역지정의 예측 가능성을 높이고 시민들의 관심도 제고할 것으로 기대한다"고 말했다.

이어 "각 자치구청장께도 협조를 요청하는 바"라며 "이러한 공모계획을 인지하시고, 미리 자치구별 주택수급계획을 분석해 재개발이 반드시 필요한 구역을 조사해 참여하신다면 재개발을 통해 적절한 시기에, 주민들의 의사가 반영된 주택 공급이 이뤄질 것"이라고 덧붙였다.

서울시는 이번 규제완화 대책 시행을 위한 제도변경 절차로 오는 10월까지 주거정비지수제, 구역지정절차 등이 담긴 '도시 및 주거환경정비 기본계획'의 변경을 마무리할 계획이다. 

서울시는 재개발 규제완화와 함께 투기방지대책도 병행 추진해 부동산 시장 안정화를 도모하겠다는 입장이다. 재개발구역 지정을 공모할 때엔 다세대 신축 등 지분 쪼개기 방지를 위해 ‘공모일’을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시함으로써, 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 지분 쪼개기를 원천 차단하겠다고 약속했다.

또한 재개발구역 후보지가 선정되면 분양권이 없는 신축행위를 제한하는 '건축허가 제한', 실소유자만 거래가 가능하도록 하는 '토지거래허가구역 지정' 등의 조치를 다각도로 취하겠다는 약속도 더했다.

서울시는 이번 규제완화방안으로 재개발을 통해 2025년까지 연평균 2만6000호, 총 13만호를 공급한다고 설명했다. 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해서는 2025년까지 연평균 2만2000호, 총 11만호를 공급하는 등 재개발·재건축을 통해 오는 25년까지 총 24만호 공급을 추진해 나가겠다는 것이 골자다.