[업다운뉴스 장용준 기자] "저희 구역이 1종이 대부분인데, 정비의 시급성이 높은 곳이다. 노후도 84%인데, 구릉지가 반 이상이라 작년 겨울에만 노인분들 낙상사고로 많이 다치셨고, 당연히 소방도로도 없으며, 빈집도 늘어가고 있는 데다 곳곳에 허물어져가는 집들이 있어 위험하다."
사업 추진 과정에서 민간 재개발과 공공개발 모두 탈락한 서울 성북구 성북5구역 재개발 지역 주민의 하소연이다. 이 지역은 민간 재개발을 추진하려 해도 사업성이 떨어져 건설사들이 난색을 표하는 곳이다.
이에 공공개발로 방향을 선회해 60%가 넘는 주민 동의율을 얻고, 한국토지주택공사의 공공재개발 사전컨설팅에서 건물 노후도 84%를 기록했음에도 탈락의 쓴잔을 마시면서 속앓이를 하고 있다.
24일 정비업계에 따르면 서울의 대표적 낙후 지역의 하나로 꼽히는 성북5구역은 최근 도심공공주택복합사업 시범사업지에서 탈락했다. 지난해 하반기 공공재개발 탈락 이후 두 번째 공공개발 무산이다.
도심공공주택복합사업 후보지 탈락 이유는 1종 주거지역·구릉지이기 때문이다. 당시 국토교통부 측은 도심공공주택복합사업은 고밀복합사업인데, 성북5구역은 1종 주거지역에다가 구릉지라는 점을 이유로 들면서 서울시와 용도 지역 상향을 협의하는 기준에 1종 구릉지는 제외하는 것이 원칙이라는 점을 분명히 한 것으로 알려졌다.
성북5구역 일대는 노후도가 높은 주택들 사이로 차 한 대가 겨우 지나갈 만한 골목길에 방치된 집들이 늘어서 열악한 주거환경 속에 버려져 있다시피한 곳이다.
앞서 이곳은 성북3구역 재개발 조합으로 시작해 2008년 재개발 구역으로 지정된 뒤 2011년 6월 재개발 사업시행인가를 받았던 곳이다. 당시 1종 일반주거지역인 성북3구역을 2종일반주거지역으로 상향해 용적률 165%를 적용, 지상 11층 819가구 규모로 개발하겠다는 계획까지 나왔다.
하지만 2017년 박원순 전 서울시장이 추진한 뉴타운 출구 전략으로 직권해제돼 재개발이 무산되면서부터 사업 추진이 꼬이기 시작했다. 이에 서울시의 사업시행인가 직권해제가 부당하다며 2018년 행정소송을 제기해 1심에서 승소했지만, 2심과 3심에서 패소하면서 사업이 최종 무산되게 이르렀다.
이후 지난해 일부 주민들이 성북3구역 일부지역을 제척해 '성북5구역'으로 재개발을 추진하기 시작했다. 성북5구역 공공재개발추진준비위원회는 민간 재건축을 시도했으나 사업성을 이유로 난색을 표하는 건설사들의 참여를 이끌어내지 못했다.
하지만 지난해 정부가 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'에 따른 공공재개발 계획을 발표하면서 이곳도 장기간 정체된 재개발 사업의 추진 동력을 얻을 것으로 기대했다. 이에 추진위는 공공재개발과 도심 공공주택 복합사업에 도전했지만 끝내 뜻을 이루지 못한 채 현재에 이르렀다.
추진위에 따르면 성북5구역은 공공재개발 추진 당시 60%가 넘는 주민 동의율을 얻었고, 지난해 10월 한국토지주택공사(LH)가 진행한 공공재개발 사전컨설팅에서 노후도 84%를 기록했음에도 ‘연면적 노후도’ 기준에 미치지 못한다는 이유로 사업이 무산됐다.
정비업계의 한 관계자는 "이곳이 연면적 노후도를 충족시키지 못한 이유는 신축빌라가 많이 지어지고 있는 탓"이라며 "빌라는 연면적 노후도를 깎아 먹는 주원인이 되는데, 단독주택과 달리 모든 층수의 바닥 면적을 합산해 계산하기 때문"이라고 진단했다. 이어 "이곳은 노후화된 동네라 예전에 지어진 단층 단독주택이 주류를 이루는데 언제부턴가 외지인들이 땅을 사서 지은 빌라들이 우후죽순으로 늘면서 재개발을 가로막게 된 셈"이라고 덧붙였다.
이에 대해 서울시는 새로 지어지는 빌라 때문에 연면적 기준을 충족하기 어려운 건 사실이지만 법 기준에 따를 수밖에 없다는 입장으로, 2030 도시·주거환경정비기본계획에 반영하겠다는 뜻만 내비친 것으로 알려졌다.
다만, 이같은 상황에 대해 주민간의 소통이 시급하다는 지적도 나온다.
지역의 한 부동산 관계자는 "성북3구역에서 일부지역을 제척한 뒤 성북5구역으로 재개발을 추진하는 과정에서 제외당한 주민들의 반발이 있었다"면서 "일부지역 제척이 결국 애초 819가구로 건축되려던 아파트를 100가구 이상 놓치는 사유가 되면서 사업성이 악화됐다는 점도 무시할 수 없다"고 지적했다. 이어 "이전 성북3구역은 2008년 8월에 2종일반주거지역으로 종상향을 받으면서 재개발 가능성이 높았으나 성북5구역은 1종일반주거지역이 되면서 사업성 확보가 어려워진 것"이라고 설명했다.
이 관계자는 "공공재개발 추진 당시 성북5구역이 주민 동의 60%를 넘겼지만, 제척된 주민의 70% 동의율을 무시하고 내부갈등이 빚어진 바 있는데, 당시 구청의 화해권고도 통하지 않아 탈락의 고배를 마신 것"이라고 강조했다.
도심공공주택복합사업 탈락도 결국 1종일반주거지역에 구릉지 환경에 일부지역 제척까지 이어지면서 고밀개발이 어려워진 것도 있지만, 무엇보다 주민 간 갈등을 풀지 못한 것이 원인이라는 지적이 나온다.
하지만 이곳 주민들은 열악한 주거환경 개선을 위한 도시정비 필요성에는 한목소리를 내고 있다는 게 중평이다.
성북5구역의 주민 A씨는 "도심공공개발복합사업의 취지가 이렇게 힘들고 사업성 안 좋고 자립할 수 없는 구역을 도와 주택공급을 하려는 것이 아니냐"며 "국토부는 서울시가 종상향을 해주지 않아 사업성이 나오지 않는다고 핑계대고, 정부는 정말 주택공급의 의지가 있는지 궁금하다"고 반문했다.
이어 "차라리 민간을 확 풀어주든지, 이것도 저것도 아니고 서울시와 국토부 힘겨루기에 피해는 서민들"이라며 "저희들은 명품 아파트가 필요한 게 아니라 정말로 생존의 문제"라고 토로했다.