[업다운뉴스 장용준 기자] 정부가 최근 부동산 패닉바잉(공포에 의한 매수) 현상을 막기 위해 올해 하반기부터 수도권 신규택지 민영주택과 2·4 대책을 통해 공급되는 공공주택 등 10만1000호 사전청약 조기 공급 카드를 내놓았다. 주목할 만한 점은 이번 추가 물량의 80% 이상을 민간시행사업으로 반영했다는 대목이다.

정부는 민간 건설사 참여를 위해 신규택지 중 민간에 매각하는 토지는 사전청약에 참여하는 건설사에만 공급하고, 이미 토지를 매입한 건설사에는 사전청약하면 인센티브를 제공한다는 방침이다. 하지만 이에 대한 시장의 반응은 기대와 우려가 엇갈리고 있다.

국토교통부는 25일 '공공택지 사전청약 확대 방안'을 발표하면서 2024년 상반기까지 수도권 7만1000가구를 포함한 10만1000가구를 추가 사전청약으로 조기 공급할 예정이라고 강조했다. 기존에는 공공택지 내 공공 시행사업에만 적용하던 사전청약 제도를 공공택지 내 민간 시행사업 및 '3080+ 공공사업'까지 확대 도입한다는 게 골자다.

이를 기존 사전청약 물량과 합하면 총 16만3000가구가 최소 1년에서 3년 정도 앞당겨 공급되는 효과를 볼 것이라는 게 정부의 기대다. 16만3000가구 중 13만3000가구는 수도권에 공급하겠다고 밝혔는데, 이는 최근 5년간 연평균 수도권 민간 아파트 일반분양분 11만3000가구를 상회하는 수준이라는 설명이다.

국토부는 사전청약 확대 배경에 대해 현재 주택경기 과열 이유가 주택가격 상승 기대가 지배적인 상황에서 미래의 수요까지 현재화되고 있다고 보고 미래로 예정된 공급을 앞당겨 조기에 시장을 안정시켜야 한다는 판단이 섰기 때문이라고 밝혔다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 이날 정부서울청사에서 ‘제29차 부동산시장 점검 관계장관회의’를 주재하면서 "주택 공급물량의 충분한 확대가 지금의 부동산시장 안정을 위한 첩경이라는 점에 대해서는 그 누구도 다른 의견이 없고, 정부도 그 무엇보다 주택공급 확대에 최우선적으로 주력해 왔다"면서 "서울·수도권 거주 무주택 30대를 중심으로 내집 마련 수요와 사전청약에 대한 기대감이 확인된 만큼 사전청약을 보다 확대해 나가는 것이 중요하다"고 강조했다.

이어 "정부는 현재 공공분양물량을 대상으로 내년까지 총 6만2000호 사전청약 실행방침을 민간분양 및 2·4 대책 사업까지 확장하는 방안을 논의했다"며 "3기 신도시 등 공공택지 민간분양분 및 2·4대책 도심개발사업 후보지를 대상으로 지자체·사업자 협의 등을 거쳐 현 사전청약 물량 6만2000호를 크게 초과하는 규모의 사전청약 물량을 추가로 확보 예정이며, 특히 참여 민간 건설사에 대해서는 인센티브 부여 등 제도적 기반을 마련해 나갈 것"이라고 밝혔다.

정부는 이를 통해 수요자가 선호하는 민간 분양아파트 및 도심 핵심입지 사업지구에 주인을 조기에 찾아주는 사전청약을 대폭 실시하면서 시장수요를 진정시키고 주택시장 안정에 큰 효과를 볼 수 있을 것이라는 기대를 보였다.

시장에서는 주택시장 안정을 위한 특단의 조치가 나올 것이라는 예측이 있긴 했지만 주택공급 대책 가운데서도 새로 공급하는 주택의 분양 일정을 앞당기겠다는 정부의 계획에 대해 기대와 우려를 동시에 표시하는 분위기다. 

이번에 추가된 사전청약 물량 가운데 눈길을 끄는 것은 8만7000가구에 달하는 공공택지의 민간시행사업 물량이다. 도심 공공주택복합사업 등 2·4대책 물량이 1만4000가구인데 반해, 민영주택 물량이 80% 이상을 차지한 것이다. 정부가 청약 참여자의 선호도가 높은 60㎡ 이상 중대형 평형이 기존 공공주택 사전청약보다 많이 공급한다는 장점을 내세웠지만 민간 건설사의 참여도가 관건이라는 분석이 나온다. 

사전청약이 가능한 수도권 신규택지에는 인천 계양과 남양주 진접2, 부천 대장 등 3기 신도시와 함께 파주 운정3, 평택 고덕, 양주 회천 등 2기 신도시, 성남 금토·복정1 등 중소규모 택지 등이 포함됐다.

부동산 전문가들도 민간분양 사전청약에 대해 수요층의 기대와 민간 건설사 참여 여부를 나눠 효과를 따져봐야 한다는 의견이 주를 이룬다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "수요의 입장을 놓고 보자면, 이번 정부 발표는 앞선 사전청약 인기와 더불어 선택지를 늘렸다는 점에서 장기적으로 민간청약 대기수요의 사전청약 흡수효과를 기대할 수 있다"면서도 "민간 건설사의 참여도를 이끌어내기 위해서는 관련법 재정비가 필요하고, 추정 분양가 산정도 숙제가 될 것"이라고 진단했다.

아울러 "민간 건설사 입장에서도 택지를 기존보다 추가로 확보한다는 차원에서 참여 의사를 보이겠지만 향후 분양가에 민감하다 보니 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 책정에 대한 고민도 따를 수밖에 없을 것"이라고 내다봤다.

대형건설사의 한 관계자는 "이번 정부 발표에 따라 건설사들이 참여는 할 것"이라며 "재개발·재건축도 4~5년은 넘게 잡는데, 사전청약은 손실비용도 크지 않다 보니 수주물량 확보를 위해 참여 의사를 보이게 될 것이고 분양가 문제도 크게 신경쓰이지는 않을 것"이라고 긍정적인 반응을 보였다.

반면 또 다른 대형건설사의 한 관계자는 "아직 생산도 안된 물건을 급하게 팔려는 것과 다를 바 없는 대책"이라며 "향후 정책 변동 리스크와 토지보상문제, 분양가 문제 등을 고려하면 함부로 참여를 결정하기 힘들 것"이라고 부정적인 반응을 내놨다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "이번 발표는 사업지에 따라 인센티브를 얼마나 크게 받아들일 것인지에 따라 민간 건설사의 참여도가 나뉘는데, 메리트가 크게 느껴지는 곳은 별로 없을 것으로 본다"며 "분양가와 분양 시점이 사업성을 좌우하는데 사전청약이라는 건 결국 최소 3~4년을 넘게 기다려야 실물이 나오는 만큼 건설사의 참여도를 기대하기는 힘들 것"이라고 전망했다. 

대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 "민간 건설사들은 이번 발표가 사전분양 형식이라 긍정적 시그널을 보일 수도 있을 것"이라면서도 "정작 문제는 사전청약의 장점으로 꼽히던 공공의 책임이 민간 건설사로 넘어가는 것인데, 건설사가 부실해 공급이 차질을 빚으면 그 책임은 누가 질 것인지를 고민해야 할 것"이라고 지적했다.