[업다운뉴스 조승연 기자] 정부가 집값 잡기 초고강도 규제책은 ‘8.2 부동산 대책’을 내놓은 지 한 달여 만에 투기과열지구를 추가 지정하고 사문화된 민간택지 분양가 상한제를 부활하는 쪽으로 적용 요건을 조정하는 후속조치를 내놓았다.

국토교통부는 경기도 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구로 추가 지정하는 한편 이번 지정에 포함되지 않은 일부 지역을 ‘집중 모니터링 대상 지역’으로 지정해 사실상 규제의 다음 타깃으로 경고를 던졌다.

국토부는 5일 이러한 내용을 골자로 하는 ‘8.2 부동산 대책 후속조치’를 단행했다. 국토부는 8월 월간 주택가격 상승률에서 성남 분당구가 2.10%, 대구 수성구가 1.41%를 보여 시장 과열 조짐이 보였다며 투기과열지구로 추가 지정했다.

# 분당-수성, 투기과열지구 지정...투기지역, 조정대상지역, 집중 모니텅링 지역과 차이는?

투기과열지구로 추가 지정된 성남 분당구와 대구 수성구에선 바로 6일부터 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40% 적용 등 강화된 금융규제를 받게 된다. 재건축 조합원 지위양도 금지와 청약규제 강화, 분양권 전매제한 등의 규제도 적용받는다.

8.2 부동산 대책은투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등을 지정해 유례없는 고강도 규제책의 실효를 거둬가고 있다. 이들 3개 지역은 규제 강도와 범위에서 차이가 난다. 규제 강도는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 순으로 강력하며 지역범위는 조정대상지역이 가장 넓다

우선 ‘투기지역’은 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역을 말하는데 해당 지역의 집값이 급등했거나 치솟을 우려가 높은 경우 국토부 장관의 요청에 따라 기획재정부 부동산가격안정심의원회 심의를 통해 지정한다. 투기지역 지정요건은 직전월 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률의 130%보다 높은 경우(A조건)는 필수이며 직전 2개월 평균 부동산 가격 상승률이 직전 두 달 평균 전국 부동산 가격 상승륭의 130%보다 높은 때(B조건)이거나, 직전 1년간 부동산 가격 상승률이 직전 3년 연평균 전국 부동산 가격 상승률보다 상회할 때(C조건) 중 하나를 충족시킬 경우 심의 테이블에 올라간다.

‘투기과열지구’는 부동산 가격 상승률이 물가상승률이 뚜렷하게 높아 주택 투기가 확산되거나 성행할 우려가 있는 지역을 말한다. 국토부 장관 또는 시도 지사가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한다. 투기과열지구 지정은 주택이 공급되기 직전 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약 경쟁률이 5대1을 상회하거나 국민주택 규모 이하 집의 청약 경쟁률이 10대1을 웃돈 지역 등을 대상으로 한다.

‘조정대상지역’은 투기과열지구 지정요건 중 정량적인 조건 일부를 적용해 과열 양상이 보이거나 발생할 우려가 있는 지역을 뜻한다. 주택가격 상승률이 물가상승률보다 두 배 이상인 지역 등이 지정된다.

2003년 강남구가 처음 지정된 투기지역은 2012년 5월 강남 3구를 끝으로 사라졌다가 8.2 부동산 대책 발표 때 부활했고, 이들 강남, 서초, 송파구 외에 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서구를 보태 서울 11개 구와 세종시가 지정됐다. 현재 12곳의 투기지역은 투기과열지구, 조정대상지역에 모두 해당된다.

투기과열지구는 서울 전 지역 25개 구와 경기 과천, 세종이 지정된 상태에서 분당과 수성이 추가 지정돼 29곳으로 늘어났다. 조정대상지역은 서울 전역과 경기 7개 시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산 7개 구(해운대, 연재, 동래, 부산진, 남, 수영구, 기장군), 세종시 등 모두 40곳이다.

주요 규제책을 보면 투기지역에서는 주택담보대출이 개인당 1건에서 세대당 1건으로 강화된다. 투기과열지구에서는 재건축 조합원 지원양도 제한이 강화되고 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한, 자금조달계획 및 입주계획 신고 의무화가 적용된다. 조정대상지역에서는 청약 1순위 자격요건과 오피스텔 전매제한이 강화되고 다주택 양도세에 가산세율이 적용된다.

이날 분당과 수성이 투기과열지구로 추가지정으로 정부의 집값 안정화 조치가 마무리된 것은 아니다. 국토부는 집값 불안 가능성이 높은 곳을 집중 모니터링 지역으로 선정했다. 인천 연수·부평구, 경기도 안양 만안·동안구, 성남 수정·중원구, 고양 일산 동·서구, 부산(조정대상지역 6개 구, 1개 군, 서구) 등이다. 김현미 국토부 장관의 지역구인 일산 서구도 이번에 집중 모니터링 지역에 포함됐다.

지난달 월간 주택가격 변동률에서 고양(0.89%), 안양(0.55%), 인천(0.35%), 부산(0.23%) 순으로 올랐다. 투기과열지구로 추가 지정된 성남 분당과 대구 수성에 비하면 높은 상승률은 아니지만 8.2 부동산 대책 이후에도 집값이 상승세를 보이고 있는 지역들이어서 정부의 집중 감시를 받게 됐다.

집중 모니터링 지역 공개는 선제적인 조치로 볼 수 있다. 새 정부 들어 내놓은 6.19 대책과 8.2 대책 발표 때는 추가 규제 가능성을 내비치는 수준에 그쳤지만 이번에는 구체적인 지역을 선정해 시장에 경고를 보낸 것이다. 서울 등에서 8.2 대책이 집값 억제 효과를 낳고 있지만 상대적으로 ‘풍선효과’에 따라 다른 지역으로 투기가 발생할 우려를 차단하겠다는 의지를 보인 셈이다.

국토부는 집중 모니터링 지역에 대해 주택 매매가격 변동률을 면밀히 점검하고 실거래가 신고내역 등 시장 동향을 들여다보게 된다. 분양권 등 거래동향과 청약상황 등을 상시 모니터링해 이를 토대로 시장이 과열됐거나 과열될 우려가 크가도 판단되는 즉시 투기과열지구 지정 등의 조치를 바로 취한다는 계획이다.

# 민간택지 분양가 상한제 사실상 부활

아울러 국토부는 이번 8.2 부동산 대책 추가 조치를 통해 고분양가 중심의 주택시장 불안을 해소하기 위해 분양가상한제 요건을 완화해 적용 범위를 대폭 확대, 10월부터 적용하기로 했다.
분양가 상한제는 택지비·건축비 등을 고려해 분양가격을 산정한 뒤 그 이하 가격으로만 분양할 수 있도록 하는 제도다. 그러나 민간택지는 2015년 4월 이후 적용 사례가 없어 시장에서 사실상 사문화된 것으로 받아들여져 왔다.

국토부는 이번에 적용요건을 조정해 분양가 상한제 적용 가능성을 높인 것이다. 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률 두 배를 초과하는 지역 가운데 3가지 추가 기준 요건 중 하나라도 해당되면 분양가 상한제를 적용하기로 했다.

최근 12개월간 평균 분양가격상승률이 물가상승률 두 배를 상회한 경우, 분양 직전 2개월 청약경쟁률이 5대1을 초과하거나 국민주택규모 이하 청약경쟁률이 10대1을 초과한 경우, 3개월간 주택 거래량이 지난해 같은 기간 대비 20% 이상 증가한 경우 등이 3가지 기준 요건이다.

국토부는 오는 8일 분양가 상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령을 입법 예고한 뒤 개정한다. 향후 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가 상한제 적용 지역을 선정하게 된다.